Krediterhöhung für die Erstellung der 60Plus-Überbauung Lerchenhalde

An der Generalversammlung vom 8. Juni 2018 wurde für die Planung und Realisierung der 60Plus-Überbauung der beantragte Objektkredit von CHF 24 Mio. bewilligt. Damals ging der Vorstand von einer fünfgeschossigen Bebauung der Parzelle aus (vier Regelgeschosse plus ein Dachgeschoss).

Erst nach der GV 2018 wurde bekannt, dass die Baugenossenschaft Turicum auf dem Nachbarsgrundstück ebenfalls einen Ersatzneubau in Erwägung zieht. An der Generalversammlung von 2019 wurde darüber berichtet. Um Synergien zu nutzen und um eine städtebaulich und architektonisch optimale Lösung zu finden, haben wir uns entschieden, den Architekturwettbewerb gemeinsam durchzuführen. Dank diesem Schulterschluss kann die bgh vom Arealbonus, d.h. von einer höheren Ausnutzung der Parzelle, profitieren. Mit dem heute vorliegenden Projekt ist die Ausnutzung gegenüber der Machbarkeitsstudie von 2017 deshalb um rund 20 % höher. So ergibt sich die Möglichkeit, einen Bau mit sieben Geschossen zu realisieren und die Anzahl Wohnungen um rund zehn Einheiten auf 58 Wohnungen zu erhöhen, entsprechend werden auch die Baukosten höher ausfallen.

Gemäss Kostenschätzung des abgeschlossenen Vorprojektes betragen die Planungs- und Realisierungskosten CHF 24 Mio., exkl. Reserven für Unvorhergesehenes. Die Kostengenauigkeit liegt in der aktuellen Projektphase bei +/- 15 %. Die Baukommission empfiehlt, Reserven in diesem Umfang im Budget einzukalkulieren.

Der Vorstand beantragt aus diesem Grund, den Kredit von CHF 24 Mio. um CHF 3.6 Mio. auf CHF 27.6 Mio. zu erhöhen.

Die angestrebten Kostenziele von 2018 für die Mietzinse bleiben unverändert.

Das Restaurant Lerchenberg schloss seine Tore 2017. Nach der Schliessung blieben verschiedenste Bemühungen einen Nachmieter zu finden erfolglos. Es zeigte sich schliesslich, dass ein Ersatzneubau die beste Lösung für die bgh wäre. Dies setzte aber voraus, dass die Parzelle östlich der Lerchenhaldenstrasse aus dem Baurecht ausgekauft werden kann.

Die Ideen fokussierten sich auf die Realisierung eines 60Plus-Hauses. Mit diesem Haus sollte sich zukünftig die Anzahl der unterbelegten Wohnungen der Siedlung Lerchenberg reduzieren. Da in der 50-jährigen Siedlung viele Erstmieter nach Auszug ihrer Kinder noch in ihren 4 ½- und 5 ½-Zimmer- Wohnungen geblieben sind, belegen heute viele Ein- und Zweipersonenhaushalte die begehrten Familienwohnungen. Der Vorstand hofft, einen grossen Anteil dieser Bewohner zu einem Umzug in das 60Plus-Haus motivieren zu können. Damit würden diese 4 ½- und 5 ½-Zimmer-Wohnungen wieder für junge Familien frei.

Nach intensiven, konstruktiven Verhandlungen mit Martin Weber (Vertreter unserer Baurechtgeber im Lerchenberg) in den Jahren 2017/18, konnte am 6. April 2018 die 3’500 m2 grosse Parzelle Lerchenhalde mit dem ehemaligen Restaurant Lerchenberg aus dem Baurechtsvertrag ausgekauft werden.

An der Generalversammlung 2018 wurde für die Planung und Realisierung der 60Plus-Überbauung der beantragte Kredit von CHF 24 Mio. bewilligt. Damals ging der Vorstand von einem fünfgeschossigen Bau aus (vier Regelgeschosse plus ein Dachgeschoss).

Erst nach der Generalversammlung 2018 wurde bekannt, dass die Baugenossenschaft Turicum auf dem Nachbarsgrundstück ebenfalls einen Ersatzneubau in Erwägung zieht. An der Generalversammlung 2019 wurde darüber berichtet. Um Synergien zu nutzen und um eine städtebaulich und architektonisch optimale Lösung zu finden, haben wir uns für eine Zusammenarbeit mit der Baugenossenschaft Turicum entschieden. Der Architekturwettbewerb über beide Grundstücke wurde gemeinsam vorbereitet und durchgeführt. Dank diesem Schulterschluss ergibt sich die Möglichkeit, einen Bau mit sieben Geschossen zu realisieren. Dies, weil es im Kanton Zürich ab einer Grundstücksfläche von 6’000 m² möglich ist, von einem Arealbonus zu profitieren. Dieser erlaubt, dass die Ausnutzung auf sieben Geschosse erhöht werden kann, sofern ein Architekturwettbewerb zur Sicherung einer qualitätsvollen städtebaulichen Lösung durchgeführt wird und der Energiestandard Minergie-P-Eco erfüllt wird.

Die Baugenossenschaft Turicum hätte mit ihrem Grundstück von rund 7’000m² auch alleine vom Arealbonus profitieren können. Entsprechend sind wir dankbar, dass die Zusammenarbeit zustande gekommen ist. Im Gegenzug haben wir der Baugenossenschaft Turicum angeboten, interessierte Mietenden in den Lerchenberg umzusiedeln, sollten geeignete Wohnungen frei werden. Bis Ende März 2021 konnten wir bereits sechs Parteien, welche heute im Hochhaus beim Schulhaus Schauenberg wohnen, eine neue Wohnung in unserer Genossenschaft vermitteln.

Aufgrund der Erhöhung der Geschosszahl von fünf auf sieben, erhöht sich auch die maximale Ausnutzung unserer Parzelle. Das heutige Projekt sieht einen Bau mit einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss und sechs Obergeschossen vor. Im Untergeschoss sind die Keller- und Technikräume sowie Nebenräume des Tennisclubs untergebracht. Im Erdgeschoss sind neben einem grosszügigen Eingangsbereich ein Gemeinschaftsraum, ein Waschsalon, ein Veloraum und drei bis vier Gewerberäume vorgesehen. Zusätzlich soll im EG ein kleines Café mit Aussenterrasse entstehen, welches als lebendiger Treffpunkt das Quartier aufwerten soll. Dem Café angegliedert ist der Clubraum des Tennisclubs, welcher je nach Anlass mit dem Café gekoppelt werden kann.

Im 1. bis 5. Obergeschoss sind 48 1½- bis 3½-Zimmer-Wohnungen angeordnet. Dadurch werden knapp über die Hälfte 2½- und ca.40% 3½-ZimmerWohnungen angeboten. Zusätzlich ist ein  Gästezimmer geplant. Alle Wohnungen haben einen privaten Aussenbereich. Im 5. Obergeschoss bietet eine grosse Gemeinschaftsterrasse eine weitere Möglichkeit sich zu treffen.

Im 6. Obergeschoss ist eine Clusterwohnung mit zehn privaten Wohnungseinheiten geplant. Die Clusterwohnung besitzt eine eigene Terrasse und eine grosse Gemeinschaftsküche. Die einzelnen  Einheiten werden deshalb nur mit einer kleinen Teeküche ausgerüstet und haben keinen eigenen Aussenbereich.

Das Gebäude soll dem Modell der 2000-Watt-Gesellschaft entsprechen und den Standard Minergie-P-Eco erfüllen. Das Untergeschoss und das Erdgeschoss sowie die Treppenhausbereiche sind in Beton geplant. Die Wohnbereiche sowie die Fassade sollen in nachhaltiger Holzbauweise erstellt werden.

Mit dem heute vorliegenden Projekt ist die Ausnutzung gegenüber der Machbarkeitsstudie von 2017 um ca. 20% höher, weshalb auch die Baukosten höher ausfallen als 2018 geschätzt.

Gemäss Kostenschätzung des abgeschlossenen Vorprojektes betragen die Planungs- und Realisierungskosten CHF 24 Mio., exkl. Reserven für Unvorhergesehenes. Die Kostengenauigkeit liegt in der aktuellen Projektphase bei +/- 15 %. Die Baukommission empfiehlt, Reserven in diesem Umfang im Budget einzukalkulieren: CHF 24 Mio. + 15 % = CHF 27.6 Mio.

Die Wirtschaftlichkeit des Projektes steigt, weil die Kosten nicht im gleichen Verhältnis wie die höhere Ausnutzung steigen. Das aktuelle Projekt weist daher gegenüber der Machbarkeitsstudie von 2017 ein besseres Kosten- Nutzen-Verhältnis auf.

Aufgrund der positiven Projektentwicklung – mehr Wohnungen und bessere Wirtschaftlichkeit – ist der Vorstand der festen Überzeugung, dass das aktuelle optimierte Projekt umgesetzt werden soll. Um den Projektierungsprozess nicht zu bremsen, hat er daher entschieden, das Baugesuch gemäss dem aktuellen Projektstand im April 2021 einzureichen.

Wir werden einen repräsentativen Planstand der Baueingabe auf unserer neu gestalteten Website www.hagenbruenneli.ch aufschalten. Aufgrund der schriftlichen Durchführung der Generalversammlung ist es uns leider nicht möglich, Ihnen das Projekt persönlich vorzustellen.

Bei Annahme der Krediterhöhung ist vorgesehen, das Projekt im zweiten Halbjahr 2021 zu einem Ausführungsprojekt auszuarbeiten. Falls keine Einsprachen gegen das Baugesuch eingereicht werden und die Baubewilligung ohne massgebende Auflagen erteilt wird, könnte der Baustart in der ersten Hälfte von 2022 erfolgen. Läuft alles nach Plan, könnte das 60Plus-Haus im Jahr 2024
bezogen werden.

Sollte die Krediterhöhung abgelehnt werden, müsste das Projekt überarbeitet und redimensioniert werden. Die Termine müssten neu definiert werden.

Der Vorstand beantragt aufgrund der ca. 20% höheren Ausnutzung das Budget von CHF 24 Mio. entsprechend um CHF 3.6 Mio. auf CHF 27.6 Mio. zu erhöhen.

Die angestrebten Kostenziele von 2018 für die Netto-Mietzinse bleiben unverändert:

– 1 ½-Zimmer-Wohnung ca. CHF 1‘150.–/Monat
– 2 ½-Zimmer-Wohnung ca. CHF 1‘450.–/Monat
– 3 ½-Zimmer-Wohnung ca. CHF 1‘750.–/Monat

Der Vorstand empfiehlt einstimmig, den Antrag anzunehmen.