Lerchenhalde 60Plus

Rückblick und Ausgangslage

Das Restaurant Lerchenberg wird 1969 zusammen mit der Siedlung Lerchenberg erstellt. Daneben beherbergt das Gebäude die Räumlichkeiten des Tennisclub Lerchenberg, einen Coiffeursalon und eine Sauna im Untergeschoss. Mitte der 90er Jahre muss die Sauna ihren Betrieb einstellen. Auch der Erfolg des Restaurantbetriebs ist grossen Schwankungen unterworfen. Da die Kücheninfrastruktur den Ansprüchen des Lebensmittelinspektorates immer weniger genügt und für den wachsenden Catering-Betrieb der letzten Mieterin zu klein wird, kündigt diese den Mietvertrag 2016. Während sich die Geschäftsleitung um die Suche nach einem Nachmieter kümmert, macht sich der Vorstand grundlegende Gedanken zur Zukunft der Liegenschaft.

Vision «Wohnen 60Plus»

Nachdem alle Bemühungen für eine Weitervermietung als Restaurant oder Quartierladen gescheitert sind, nimmt die Vision «Wohnen 60Plus» mit Wohnungen für den zweiten Lebensabschnitt als Ergänzung zur Familiensiedlung Lerchenberg immer mehr Formen an.

Landkauf Lerchenhalde aus Baurecht

Die Idee stösst auch bei den Baurechtgeber:innen auf fruchtbaren Boden. So kann das 3’446 m2 grosse Grundstück nach über einem Jahr konstruktiver Verhandlungen am 6. April 2018 definitiv von der bgh erworben werden. Der Grundstein für die Realisierung der Vision «Wohnen 60Plus» ist gelegt.

«Wohnen in der zweiten Lebenshälfte»

Der Vorstand und die Geschäftsleitung vertiefen ihr Wissen zum Thema «Wohnen in der zweiten Lebenshälfte» mit Besichtigungen und Workshops. So berichtet zum Beispiel Simone Gatti, Gerontologin INAG, Organisationsberaterin BSO und Präsidentin der Genossenschaft Zukunftswohnen, auf Einladung der bgh, aus ihrem reichen Erfahrungsschatz.

Machbarkeitsstudien

Rutz Architekten erarbeitet im Auftrag des Vorstandes verschiedene Machbarkeitsstudien. Es werden sowohl Varianten zur Aufstockung des bestehenden Gebäudes als auch die Möglichkeiten eines Ersatzneubaus untersucht. Der Vorstand entscheidet letztlich, die Variante mit dem grössten Potential weiter zu verfolgen - ein Ersatzneubau.

Kreditgenehmigung für die Planung und Realisierung

An der Generalversammlung vom 8. Juni 2018 wird der Kreditantrag für die Planung und Realisierung eines fünfgeschossigen 60Plus-Ersatzneubaus für 24 Mio. Franken angenommen

Kooperation mit der Baugenossenschaft Turicum

Es stellt sich heraus, dass die Baugenossenschaft Turicum auf dem Nachbargrundstück ebenfalls einen Ersatzneubau für ihr Hochhaus plant! Sie zeigt sich offen für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit und die Nutzung von Synergien bei einer gemeinsamen Arealentwicklung. Dadurch kann die bgh vom sogenannten Arealbonus profitieren: das Grundstück kann somit rund 20% höher ausgenutzt werden, was etwa zwei zusätzlichen Geschossen entspricht. Voraussetzung ist ein gemeinsam durchgeführter Architektur-Wettbewerb zur Gewährleistung der architektonischen und städtebaulichen Qualität.

Workshop mit interessierten Genossenschafter:innen

Im April führt der Vorstand mit interessierten Genossenschafter:innen einen Workshop durch. Ziel ist es, Bedürfnisse und Ideen der Altersgruppe 60Plus abzuholen, damit diese in das Wettbewerbsprogramm einfliessen können.

Anonymer Architekturwettbewerb im Einladungs-Verfahren

Die Genossenschaften Turicum und bgh beauftragen gemeinsam die Planzeit GmbH mit der Vorbereitung und Durchführung eines Architekturwettbewerbes über beide Grundstücke. Im engen Austausch werden die Zielvorgaben für den Wettbewerb erarbeitet und das Wettbewerbsprogramm definiert. Die Bauherrschaften entscheiden sich für einen anonymen Architekturwettbewerb unter 12 eingeladenen Architekturbüros. Nach einer dreimonatigen Bearbeitungszeit reichen im Dezember alle Büros fristgerecht Ihre Entwürfe ein.

Jurierung Wettbewerb

Der Wettbewerb kann am 13. Januar und 6. März 2020 , gerade noch ohne Corona-Einschränkungen juriert werden. Aus den 12 eingereichten Projekten geht das Projekt «SisterAct» von Fischer Architekten AG einstimmig als Sieger hervor. Der Vorstand ist vom Projekt überzeugt: mit dem geplanten siebengeschossigen Holzbau kann ein sehr attraktives und nachhaltiges Projekt für Bewohner:innen im Alter über 60 Jahren realisiert werden, dass das Portfolio der bgh sinnvoll ergänzt.

Das Siegerprojekt

Projektierungsstart – Vorprojekt und Bauprojekt

Corona zum Trotz startet die Projektierung wie geplant Ende März mit einer Videokonferenz. Die Projektorganisation wird definiert und die Fachplanerleistungen ausgeschrieben und vergeben. Im Vorprojekt werden die Grundrisse, Fassaden und Schnitte aus dem Wettbewerb vom Planerteam überarbeitet und weiterentwickelt. Das statische Konzept und die Gebäudetechnikkonzepte werden entworfen. Schliesslich werden die Kosten ermittelt und ein Grobterminprogramm erstellt. Im Bauprojekt wird die Planung nochmals schrittweise präzisiert: es werden Konstruktionsprinzipien bestimmt, Detailstudien ausgearbeitet sowie das detaillierte Farb- und Materialkonzept verfeinert. Die aktualisierten Kostenberechnungen und Terminangaben müssen einer höheren Genauigkeit entsprechen.

Baugesuch und Baubewilligung

Die Baueingabe erfolgt am 1. April 2021 und die Gebäude werden ausgesteckt. Aufgrund der Corona-Schutzmassnahmen und Einsprachen von Mietenden der Baugenossenschaft Turicum nimmt die Baubewilligung etwas mehr Zeit in Anspruch. Nachdem die Differenzen aussergerichtlich bereinigt werden konnten, liegt die Baubewilligung am 22. Januar 2022 rechtsgültig vor.

Antrag zur Krediterhöhung – Abstimmung an der schriftlichen Generalversammlung

Durch die Zusammenarbeit mit der Baugenossenschaft Turicum kann die bgh vom Arealbonus, also von einer erhöhten Ausnutzung der Parzelle, profitieren und die Anzahl Wohnungen um rund zehn Einheiten auf 58 Wohnungen erhöhen. Entsprechend fallen auch die prognostizierten Baukosten höher aus. Der Krediterhöhungsantrag von CHF 3.6 Mio. Franken für die Realisierung des 60Plus-Hauses wird am 28. Mai 2021 von den Genossenschafter:innen mit grosser Mehrheit gutgeheissen.

Ausschreibungen

Nach der Baueingabe werden als Grundlage für die Ausschreibungen der unterschiedlichen Arbeitsgattungen die detaillierten Ausschreibungspläne und Leistungsbeschriebe erstellt. Nach und nach werden die Arbeiten ausgeschrieben und –- nach sorgfältiger Prüfung und Vergleich der Offerten – an die Unternehmenden mit den besten Angeboten – d.h. mit den besten Preis-Leistungsverhältnissen – vergeben.

Präsentation an der Generalversammlung

An der Jubiläums-Generalversammlung vom 10. Juni 2022, die nach der Coronazeit wieder physisch stattfinden konnte, können die Teilnehmenden sich vor Ort an dem «Lerchenhalden-Stand» über die neusten Entwicklungen informieren. Die Verantwortlichen des Architekten Team Fischer AG widmen sich den Fragen unserer Genossenschafter:innen und erläutern die ausgestellten Modelle und Pläne. Ferner stellt Christian Leuner, Geschäftsführer der Fischer Architekten AG, das Projekt mit einer Powerpoint-Präsentation an der Generalversammlung vor.

Realisierung – Bauvorbereitung

Den Mietenden der BG Turicum wurde bei Interesse und freiwerdenden Wohnungen ein Umsiedlungsangebot in die Siedlung Lerchenberg gemacht, welches rege genutzt wurde. Ende August ziehen die letzten Mietenden der BG Turicum aus. Im September ist es endlich soweit –- die Baustelle wird eingerichtet, gesichert und der Baustart kann erfolgen. Die Schadstoffsanierung muss abgeschlossen sein, bevor die bestehenden Bauten und Werkleitungen zurückgebaut werden dürfen. Es gibt glücklicherweise keine negativen Überraschungen. Im Dezember können die Aushubarbeiten für die Baugrube beginnen.

Nachhaltiges Heizungssystem – Erdsondenbohrungen

Fossile Brennstoffe schädigen unser Klima und sind nicht nachhaltig. Der Vorstand hat beim Heizungssystem deshalb von Anfang an auf die Technologie von Erdsondenwärmepumpen gesetzt. Dafür werden Sonden ca. 200m tief in den Boden gebohrt. Mitte Januar finden die Bohrungen planmässig statt.

Bodengutachten – Pfahlfundation

Nach Abschluss der Aushubarbeiten Ende Februar wird bekannt, dass die Tragfähigkeit des Bodens leider viel schlechter ist als angenommen. Das geplante Fundationskonzept ist unzureichend, um die Tragfähigkeit des Neubaus zu gewährleisten. In kürzester Zeit werden von den Planenden neue Konzepte entwickelt und in ausserordentlichen Sitzungen mit der bgh diskutiert. Schliesslich entscheidet sich der Vorstand, unter der Berücksichtigung der relevanten Aspekte wie Qualität, Kosten, Termine und Lärmbelastung bei der Einbringung, für eine spezielle Pfahlfundation. Diese Arbeiten können im April erfolgreich umgesetzt werden. Die zusätzlich notwendig gewordene Baugrundverbesserung zieht eine Bauverzögerung von 2,5 Monaten nach sich.

Grundsteinlegung – Start Baumeisterarbeiten

Ende Mai wird, wie es der Brauch im Bauwesen vorsieht, die Grundsteinlegung mit einer kleinen Feier zelebriert. Dabei wird ursprünglicher Weise ein hohler Stein mit Erinnerungen und Glücksbringern befüllt und in die Bodenplatte des Hauses als Zeitkapsel einbetoniert. Mit diesem festlichen Auftakt starten die eigentlichen Bauarbeiten.

Ausblick

Bis die ersten Genossenschafter:innen einziehen werden, braucht es noch etwas Geduld – die Bauarbeiten dauern nach der Grundsteinlegung gemäss aktuellem Bauprogramm schätzungsweise noch mindestens 27 Monate. Mit der Fertigstellung kann also frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2025 gerechnet werden. Der Vorstand wird parallel zum Bau das Vergabeverfahren für die neuen Wohnungen definieren und das Erstvermietungsreglement ausarbeiten, welches die Vergabekriterien sowie die Belegungs- und Nutzungsvorschriften festlegt. Zudem soll die Organisation für die Clusterwohnungen im Grundsatz aufgegleist werden. Der Vorstand wird an dieser Stelle fortlaufend über die weiteren Schritte informieren.