Grundsatzentscheid – Etappierter Ersatzneubau Siedlung Hirschwiese

Der Vorstand beabsichtigt die Siedlung Hirschwiese im Jahr 2025 durch einen Ersatzneubau zu ersetzen. Die Siedlung Hirschwiese wurde 1953 erstellt, hat in vielen Belangen ihre Lebensdauer erreicht und ist insbesondere bezüglich Schallschutz und Energieverbrauch nicht mehr zeitkonform. An der Generalversammlung vom 8. Juni 2018 wird darüber abgestimmt, ob die Siedlung Hirschwiese ab 2025 etappiert abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden soll. Eine Machbarkeitsstudie von Fischer Architekten hat aufgezeigt, dass die Wohnungsanzahl ca. verdoppelt werden könnte und
dennoch eine hohe Wohn- und Lebensqualität erreicht werden kann.

Über einen Planungs- und Baukredit wird erst in einem nächsten Schritt abgestimmt. Der Vorstand beabsichtigt bis 2025 die Liegenschaft bis auf den ursprünglichen Landwert von CHF 52.–/m2 abzuschreiben um die Mietzinse der Neubauwohnungen möglichst tief halten zu können.

Der Vorstand empfiehlt einstimmig, den Grundsatzentscheid für einen Ersatzneubau anzunehmen, um die Gewissheit zu haben, dass die seit längerem kommunizierte strategische Langfristplanung des Vorstandes auch von der Generalversammlung mitgetragen wird.

Die Siedlung war bis vor ca. zwei Jahren im Inventar schützenswerter Bauten der Stadt Zürich aufgeführt. Vor diesem Hintergrund war ungewiss, ob der Abriss der Siedlung und das anschliessende Errichten eines Ersatzneubaus überhaupt bewilligt würden. Um hier Klarheit zu schaffen, hat der Vorstand bei der Stadt Zürich ein Provokationsgesuch eingereicht. Damit wurde die Stadt verpflichtet, die Schutzwürdigkeit der Siedlung Hirschwiese und ihrer Aussenräume zu überprüfen. Die Denkmalpflegerische Kommission der Stadt Zürich empfahl daraufhin, die Siedlung und ihre Umgebung definitiv unter Schutz zu stellen. Damit wäre das Realisieren eines Ersatzneubaus unmöglich geworden. Erst die von der bgh in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie, welche aufzeigte, dass die Lärmproblematik ohne Ersatzneubau nicht gelöst werden kann, konnte die Denkmalpflege umstimmen. Schliesslich entschied der Stadtrat 2017, die Siedlung Hirschwiese aus dem Inventar der schützenswerten Bauten zu entlassen. Dieser Entscheid bildet die Grundlage für die Realisierung eines Ersatzneubaus.

Als die Siedlung Hirschwiese im Jahr 1953 erstellt wurde, war die Verkehrssituation eine ganz andere als heute. Heute führt die Autobahn-Ausfahrt Unterstrass, welche aufgrund des sehr hohen Verkehrsaufkommens häufig von Staus betroffen ist, direkt an unserer Siedlung vorbei. Um das Lärmproblem zu lindern, wurde von der Stadt Zürich im Jahr 2001 eine ca. 3 m hohe Lärmschutzwand erstellt.

Für die oberen Geschosse und die gegen die Autobahn ausgerichteten Balkone bringt die Lärmschutzwand aber nur wenig Verbesserung.

Das Bundesamt für Strassen (ASTRA) hatte bis Ende 2015 die Aufgabe, die Lärmsituation der Ausfahrt Unterstrass zu analysieren und geeignete Verbesserungsmassnahmen auszuarbeiten. Eine Studie bestätigte, dass die Grenzwerte bezüglich Lärm insbesondere in den oberen Wohnungen
auf der Seite der Autobahn deutlich überschritten werden. Gleichzeitig zeigte die Analyse auch auf, dass es keine Massnahmen gibt, welche mit vernünftigem Aufwand zu einer Verbesserung der Lärmsituation führen. Das ASTRA informierte daraufhin, dass aufgrund der Unverhältnismässigkeit keine Massnahmen zur Problemlösung umgesetzt werden. Wir wurden angehalten, das Problem mit einer Neuorientierung der Gebäude zu bewältigen.

In der Siedlung Hirschwiese wurden verschiedene Heizsysteme verbaut. Neben Boden- und Deckenheizungen wurden auch Radiatoren eingesetzt. Da alle Systeme miteinander verbunden sind, ist eine effiziente Regulierung unmöglich. Jeden Winter klagen einige Bewohner die Heizung sei zu tief eingestellt, während andere die Wärme nur noch mit gekippten Fenstern aus der Wohnung bringen. Gleichzeitig entspricht auch die Dämmung der Gebäude bei weitem nicht mehr den heutigen Normen und Vorschriften. Wir verbrauchen derzeit in der Siedlung Hirschwiese auf den Quadratmeter Wohnfläche bezogen über 5-mal mehr fossile Heizenergie als in unserer Siedlung Klee.

Ein Neubau würde nach den Vorgaben der neusten Richtlinien erfolgen und den Energiebedarf massiv reduzieren. Es ist dem Vorstand ein Anliegen, bei einem Neubau auch auf eine ökologisch nachhaltige Bauweise und Wärmeerzeugung zu achten.

Die Siedlung Hirschwiese ist verkehrstechnisch ideal gelegen. Die Tramhaltestelle Hirschwiesenstrasse liegt direkt vor der Haustüre, in 12 Minuten fährt das Tram der Linie 14 zum Hauptbahnhof, das Zentrum Oerlikon ist nur gerade drei Tramstationen entfernt.

Die Landfläche von rund 18’400m2 erlaubt es, eine Arealüberbauung zu erstellen. Die Ausnützung am Standort Hirschwiese beträgt nach der neuen Bau- und Zonenordnung max. 156 %. Dies bedeutet, dass auf dem Grundstück im Vergleich zu heute etwa die doppelte Anzahl Wohnungen (ca. 300 statt heute 151 Wohnungen) erstellt werden könnten.

Der Vorstand ist nicht an einer Verdichtung um jeden Preis interessiert. Das Projekt soll trotz hoher Dichte eine grosse Wohnqualität, sowie eine hohe Aussenraumqualität aufweisen.

Mit der inneren Verdichtung kann unsere Baugenossenschaft um weitere ca. 150 Wohnungen wachsen und damit Wohnraum schaffen, der ökologisch nachhaltig, qualitativ hochwertig und aufgrund der Kostenmiete gleichzeitig preislich sehr attraktiv sein wird. Damit erfüllen wir Artikel 3 unserer Statuten, welcher besagt, dass die Genossenschaft bezweckt, günstigen Wohnraum für ihre Mitglieder zu schaffen.

Die Bemühungen, durch den Kauf von angrenzenden Liegenschaften unserer Siedlung Hirschwiese zu weiterem bebaubarem Land zu kommen, waren bisher erfolglos. Dafür konnte die Eigentümerschaft der Liegenschaft Hirschgartnerweg 22 dafür gewonnen werden, den Ersatzneubau
gemeinsam mit uns umzusetzen. Dies ist deshalb von grosser Bedeutung, da sich die Liegenschaft in Mitten unserer Siedlung befindet. Ein Landabtausch ist denkbar, um eine grössere architektonische Freiheit bei der Platzierung der Baukörper zu erhalten. Sollte der Grundsatzentscheid «Ersatzneubau Hirschwiese» angenommen werden, ist der Vorstand daran interessiert, mit dem Eigentümer Hirschgartnerweg 22 einen Vertrag auszuarbeiten, welcher die Zusammenarbeit im Vorfeld klar regelt.

Aufgrund der unten geschilderten Ausführungen hat der Vorstand bereits vor über 5 Jahren beschlossen, die Planung hin zu einem Ersatzneubau für unsere Siedlung Hirschwiese an die Hand zu nehmen. Die Langfristplanung Bau wurde an der letzten Generalversammlung vorgestellt und dient der strategischen Planung. Investitionen sowie Finanzierungen können so optimiert und die Mietzinse tief gehalten werden.

Der Vorstand beabsichtig den Neubau in zwei aufeinanderfolgenden tappen zu realisieren. Damit besteht die Möglichkeit, dass Genossenschafter, welche in der Siedlung Hirschwiese bleiben möchten, direkt in die erste Etappe einziehen können. Je nach Etappierung ist dafür ein temporärer Umzug in den Teil der Siedlung erforderlich, welcher erst in der zweiten Etappe abgebrochen wird.

Wird der Grundsatzentscheid «Ersatzneubau Hirschwiese » angenommen, so werden ab 2019 in der Siedlung Hirschwiese keine Genossenschafter mehr aufgenommen und für die Wohnungen lediglich noch befristete Mietverträge ausgestellt. Je nach Nachfrage werden die frei werdenden Wohnungen in der Zeit kurz vor dem Rückbau z.B. auch an Studenten vermietet.

Selbstverständlich werden vor dem Abbruch der Siedlung Hirschwiese die frei werdenden Wohnungen in den Siedlungen Klee, Lerchenberg, Staudenbühl und Neuguet in erster Priorität den Genossenschaftern der Siedlung Hirschwiese zur Miete angeboten. Ziel ist es, dass diejenigen Genossenschafter, welche in der BGH wohnen bleiben möchten, dies nach Möglichkeit auch tun können. Der Vorstand ist überzeugt, dies mit einem etappierten Umbau und internen Umsiedlungen bestmöglich zu erreichen.