Kreditantrag für die Planung und Realisierung eines Ersatzneubaus der Liegenschaft Lerchenhalde

Der Vorstand hat am 6. April 2018 das Land (3’446 m2), auf welchem heute das Restaurant Lerchenberg steht, für CHF 7.0 Mio. aus dem Baurecht der Siedlung Lerchenberg ausgekauft. Der Vorstand plant, das Restaurant durch einen Neubau mit ca. 40 bis 50 Wohnungen Ü60 zu ersetzen. Für die Planung und Realisierung beantragt der Vorstand der Generalversammlung vom 8. Juni 2018 einen Planungs- und Baukredit von CHF 24.0 Mio.

Das Restaurant Lerchenberg wurde gemeinsam mit der Siedlung Lerchenberg im Jahr 1969 erstellt. Im Untergeschoss wurde eine grössere Sauna eingerichtet. Heute sind daneben noch ein Coiffeur und zwei Massagepraxisräume sowie drei Disporäume eingemietet. Im Erdgeschoss ist neben dem Restaurant seit jeher das Clublokal des Tennisclubs Lerchenberg untergebracht, wobei wir heute den Mietzins für das Clublokal von der Stadt Zürich überwiesen bekommen. Die Sauna musste ihren Betrieb bereits Mitte der 90er Jahre einstellen.

Auch der Erfolg des Restaurantbetriebs war seit längerem grossen Schwankungen unterworfen. Da die Kücheninfrastruktur den Ansprüchen des Lebensmittelinspektorates immer weniger genügte und für den Catering-Betrieb der letzten Mieterin zu klein wurde, hat diese den Mietvertrag 2016 gekündigt.

Sämtliche Bemühungen seitens bgh einen neuen Pächter zu finden waren erfolglos. Auch eine Umnutzung zu einem kleinen Detailhändler wie Denner, Coop Pronto oder Migrolino war nicht zielführend. Das Restaurant steht seit 2016 leer und wirft für die bgh keinen Mietzinsertrag mehr ab.

In einer kleinen Studie hat Rutz Architekten im Auftrag des Vorstandes eine Umnutzung des Restaurants zu Studentenwohnungen untersucht. Diese Lösung vermochte den Vorstand nicht zu überzeugen.
Deshalb wurde die Studie durch die Machbarkeit eines Ersatzneubaus ergänzt. Diese zeigt auf, dass auf dem Grundstück mit 3’446 m2 Fläche ein Neubau nach der neuen Bau- und Zonenordnung mit 40–50 Wohnungen Ü60 (1 ½ bis 3 ½ Zimmer) erstellt werden könnten. Aufgrund der möglichen Ausnutzung werden die Kosten für den Bau inkl. Planung auf ca. CHF 20 Mio. geschätzt. Bei einer Kostengenauigkeit von +/-20 % beantragt der Vorstand deshalb ein Planungs- und Baubudget von CHF 24 Mio. Der Vorstand beabsichtigt die Kosten möglichst tief zu halten und dennoch eine hohe Ausführungsqualität zu erreichen, wie dies auch in der Siedlung Klee gelungen ist.

Wieso Wohnungen Ü60?
Der Vorstand ist überzeugt, mit einem Angebot von Wohnungen für Personen über 60 Jahren das bestehende Portfolio der bgh ideal zu ergänzen. In der Siedlung Lerchenberg ist der Anteil an Personen in diesem Alter mit 44% überdurchschnittlich hoch. Zudem ist die Siedlung, was die Zugänglichkeit sowie Behindertengerechtigkeit betrifft, nicht mehr zeitgemäss.
Der Vorstand erhofft sich, dass mit dem Bau von Ü60 Wohnungen einige Personen, insbesondere der Siedlung Lerchenberg, aus ihrer 4 ½- oder 5 ½-Zimmer Wohnung umziehen und die frei werdenden Wohnungen wieder an Familien vermietet werden können.
Das Wohnungsangebot des Neubaus soll mittels eigener Gemeinschaftsbereiche ergänzt werden.

Baurechtsvertrag
Das Land im Lerchenberg gehört der Familie Weber/Bär und deren Nachkommen. Der Baurechtsvertrag läuft im Jahr 2044 aus. Vereinfacht gesagt heisst das, dass das Land und die Gebäude in 26 Jahren an die Erben der Familie Weber/Bär zurückgehen. Der Heimfall ist vertraglicher Bestandteil des Baurechtsvertrages und genau geregelt. Ob die vertragliche Option einer Verlängerung des Vertrages um weitere 25 Jahre zum Zug kommt, ist heute ungewiss. Eine grössere Umnutzung oder ein Ersatzneubau des Restaurantgebäudes innerhalb des Baurechtes macht im Hinblick auf den Heimfall 2044 wenig Sinn. Die Investitionen für einen derartigen Neubau könnten innerhalb der nächsten 26 Jahre nicht vernünftig amortisiert werden.

Auskauf des Landes aus dem Baurecht
Der Vorstand suchte das Gespräch mit den Baurechtgebern und erläuterte die Problematik des leerstehenden Restaurants mit der Idee, auf dem Grundstück Wohnungen Ü60 zu erstellen. Die Idee fand bei den Baurechtgebern Anklang und wurde an mehreren Sitzungen eingehend diskutiert und verhandelt. Letztlich konnte der Vorstand das Grundstück für die bgh am 6. April 2018
für CHF 7’000’000.– erwerben (Aufgrund der Statuten Art. 26 h der bgh kann der Vorstand über Landkäufe bis CHF 10’000’000.– ohne GV-Beschluss entscheiden) Das Baurecht der Siedlung Lerchenberg wurde entsprechend reduziert.

Tennisclub und weitere Mieter
Die Stadt Zürich beabsichtigt, die Tennisplätze im Lerchenberg auch in Zukunft als solche zu betreiben. Es ist deshalb vorgesehen, im Erdgeschoss weiterhin das Clublokal unterzubringen. Während der Neubauphase soll der Tennisclub in Container-Provisorien untergebracht werden. Es besteht die Idee, dass das zukünftige Club-Café auch von unseren Genossenschaftern genutzt werden kann.
Für die weiteren Mieter wie Coiffeur, Massagepraxen und den drei gemieteten, privaten Disporäumen wird eine Übergangslösung gesucht. Coiffeur und Massagepraxen würden sich bei Interesse auch bestens in den Neubau integrieren lassen.

Finanzen und Mietzinse
Der Erwerb des Grundstückes zum Preis von CHF 7’000’000.– wurde einerseits durch einen neuen Bankkredit finanziert, andererseits haben einige Personen der Familie Weber/Bär einen Teil ihres Verkaufserlöses in unsere Depositenkasse eingelegt. Somit musste weniger Geld aufgenommen werden.
Für die Baufinanzierung wird die Finanzkommission der bgh verschiedene Finanzinstitute anfragen, sobald das Neubauprojekt spruchreif ist.
Wir streben für die Ü60 Wohnungen folgende Nettomietzinse an:

1 ½ Zimmerwohnung ca. CHF 1’150.–/Monat
2 ½ Zimmerwohnung ca. CHF 1’450.–/Monat
3 ½ Zimmerwohnung ca. CHF 1’750.–/Monat

Weiteres Vorgehen
Der Vorstand beabsichtigt, einen eingeladenen Architekturwettbewerb durchzuführen und das Siegerprojekt umzusetzen. Ebenso ist der Vorstand bestrebt die Anliegen der interessierten Genossenschafter abzuholen und soweit sinnvoll und möglich in die Planung einfliessen zu lassen. Der Vorstand würde sich sehr freuen zukünftig im Lerchenberg altersgerechte Wohnungen mit Lift anbieten zu können. Der Vorstand wird sich bezüglich Wohnen im Alter durch entsprechende Fachstellen eingehend beraten lassen und das Know-how den Architekten zu Verfügung stellen.